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        愛房籌陳宏楷:eREITs模式本土化是創新更是匠心
        發布日期:2017-04-06
         
         
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              當今,海外成熟經驗已然表明,在存量地產時代,房地產的金融化將進一步走向縱深,會出現更為成熟的金融體系來承載存量。而REITs(RealEstateInvestmentTrusts),即房地產投資信托基金,則是整個房地產金融化進程中最重要的一環。

              REITs的美國往事,從稚嫩走向成熟

              上世紀70年代末、80年代初,美國因長期積聚的房地產泡沫破裂而爆發了一次大規模的儲貸危機,眾多中小型銀行倒閉,還拖垮了很多大型銀行。為了處置由此產生的大量不良資產,美國不得不成立資產重組托管公司(ResolutionTrustCorporation,RTC)。RTC的成立對于公募REITs的誕生是一個很大的推動力。

              雖然早在60年代美國就已產生第一個REITs體系,但當時還是私募REITs。RTC成立后需要處置大量抵押的房地產,一些嗅覺敏銳的投行人士借此游說一些長期資金推動私募REITs走向公募化。從而標志著美國從傳統REITs走向現代REITs。也是因為公募REITs的推出,降低了普通民眾投資房地產的門檻,也大大加快了RTC處置不良的進度。當時收購這些房地產資產的價格較低,從長期來看REITs升值的空間很大。由此投資人得以共享REITs升值的利益,同時還幫國家化解了一場資產的危機。

              對此,愛房籌董事長陳宏楷分析指出:“作為發展了快60年的成熟房地產金融產品,REITs基礎資產是現金流穩定的收益型房地產,在投資屬性上具有很強的防御性,是大類資產配置的重要組成部分。REITs不僅是機構投資者,如保險基金、養老基金、退休計劃、主權基金、共同基金等的投資方向,也是個人投資者進行資產配置的有利工具。"

              據了解,愛房籌自創立以來,便積極踐行著國務院“樓市新政”中關于“穩步推進房地產投資信托基金(REITs)"重要試點實踐工作。愛房籌不僅積極投身于國務院關于“穩步推進房地產投資信托基金(REITs)”的重要試點實踐工作。同時,其在房地產投資領域,也已逐漸探索出了一條成熟有效的模式,不僅開創性地將“eREITs”落地中國,并通過“大幅度提高流動性”實現了其本土化的迭代升級。

              REITs的中國拓荒,走過荊棘,邁向坦途

              目前,我國的資產證券化大致處于美國上世紀八十年代的水平,造成國內外資產證券化差距的主要原因,是國內暫無促成REITs成熟的市場環境――缺少針對REITs的專項法律法規、無稅收優惠等。

              隨著我國監管部門一系列政策的改革與發布,2017年1月23日,廣東省人民政府辦公廳發布《廣東省人民政府辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》(下稱“實施意見”),《實施意見》明確,加快培育和發展廣東省住房租賃市場,構建購租并舉的住房制度,到2018年,基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系。此外,分別從培育供應主體、鼓勵住房租賃消費、提供金融支持等方面進行了細化?!秾嵤┮庖姟诽岬?,鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務。支持房地產開發企業拓展業務范圍,利用已建成住房或新建住房開展租賃業務;鼓勵房地產開發企業出租庫存商品住房;引導房地產開發企業與住房租賃企業合作,發展租賃地產。

              REITs模式在中國的發展也進入了全面提速階段。當前,我國商業地產庫存巨大,2015上半年中國20大城市的商業物業存量已經超過9700萬平方米,預計到2018年,將有6146萬平方米的可見新增供應量。因此,發行房地產投資信托基金(REITs)便成為幫助消化庫存,促進我國商業地產轉型,推進我國房地產供給側改革的有力抓手。

              陳宏楷與愛房籌,懷揣使命與責任的逐夢之旅

              作為國內eREITs模式的先行者和引路人,愛房籌創始人陳宏楷借鑒美國FundriseIncomeeREIT的成功經驗,將eREITs模式落地中國,并在本土化實踐中進行革新突破,實現了全球領先的流動性和靈活性。陳宏楷指出:“eREIT在中國的創新落地不是簡單的拿來主義,以國家政策為導向立足頂層設計,扎穩風控的籬笆惠實廣大投資者,這是我們的使命,更是助推中國經濟轉型升級的本土企業責任?!?/p>

              愛房籌陳宏楷:eREITs模式本土化是創新更是匠心

              愛房籌陳宏楷:eREITs模式本土化是創新更是匠心

              愛房籌董事長陳宏楷

              實際上,愛房籌創始人陳宏楷早年曾長期擔任大型國有銀行的行長,參與處置過眾多的房地產金融資產,擁有豐富的從業經驗。在離開銀行之后,在2008年金融危機前后通過個人投資的方式,選擇在房地產二級市場和一級半市場上逆向投資了大量的房地產資產,以其敏銳的商業眼光獲得了巨大成功。然而,陳宏楷坦言:“對于資本的追逐不是人生的唯一,懷揣夢想是件幸福的事情,而實現夢想的過程才是個人社會價值的最大彰顯?!?/p>

              于是,陳宏楷在中山大學攻讀EMBA課程的過程中,結識了長期關注國外房地產證券化并有著深入研究的伙伴。由于對一些創新的模式和方法,特別是互聯網技術在房地產資產證券化的過程中的應用倍感癡迷。在反復思量之后,再次選擇創業,創立愛房籌,以眾籌方式綜合利用互聯網技術手段和模式創新,進行房地產資產的證券化創新實踐,開始REITs模式中國版的全新探索。

              陳宏楷:eREITs在路上,唯有匠心,方達致遠

              愛房籌董事長陳宏楷表示:“對于房企而言,利用REITs融資有多項優勢,不僅可以在傳統融資途徑受阻的情況下拓寬渠道,并且可以有效改善融資結構,降低債性融資的依賴程度,降低行業系統性風險;REITs還可以幫助房企實現資產出表和合理節稅,同時盤活存量物業,加速輕資產化的轉型。其次,對于投資者來說,REITs為其提供了一種高流動性、低門檻、長久期,兼顧較低風險和較高收益率且與其他資產相關性較低的穩定投資標的選擇,并且與直接投資于房地產市場相比,投資REITs有效規避了流動性風險。更重要的是,對于房地產市場而言,REITs令其與資本市場結合,可吸引長期穩健投資者的參與,利于平抑市場波動,有效抑制市場流動性對房地產市場的短線投機炒作,讓資金投入能得以被市場有效利用。"

              當前,2017年新春伊始,陳宏楷和他的愛房籌正在繼續加速eREITs在中國的生態布局,陳宏楷認為:“面對每年新增規??蛇_千億級的REITs產業,eREITs在中國的發展還有很多可能性。由于國內的REITs還處于發展的初期,一般都是由一些房地產企業自己出手進行相關的房地產信托業務,大眾還未能涉及其中,這便意味著還存在巨大的發展空間。對此,愛房籌憑借獨家的房地產資產渠道,以及較低的成本和互聯網技術的支撐,從而實現了房地產資產投資的普適化和大眾化。正所謂獨樂樂不如眾樂樂,一份事業可以提升大眾生活的幸福指數,這才是每一個創業者應持的初心?!?/p>

              可以看到,中國的經濟改革在路上,eREITs的本土化發展在路上,陳宏楷和他的愛房籌亦在路上,也許現在愛房籌所做的還只是冰山一角,但格局決定結局,eREITs的大場面已逐漸照進現實。正如陳宏楷所言:創新不是“蒙眼狂奔”,eREITs的本土化拒絕投機,唯有匠心,方達致遠。

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